В прошлом году украинский рынок коммерческой инвестиционной недвижимости продемонстрировал полный «штиль». Официальных инвестиционных транзакций так и не было. Есть лишь ряд фактов установления собственности на объекты путем взаимозачета. Например, к числу подобных операций можно отнести приобретение фирмой ISTIL Real Estate отеля "Лейпциг".

Наблюдались и факты перераспределения паевых частей в рамках инвестиционных проектов. Например, по такой схеме поступила группа компаний, связанных с компанией «XXI Век». Причинами таких шагов со стороны инвесторов на рынке недвижимости стали не только нехватка свободной ликвидности, но и отсутствие каких-либо качественных предложений. При этом требования к недвижимости возросли. Неудивительно, что инвесторы не горят желанием тратить свои деньги. Сыграл свою роль и фактор выборов президента, который оттянул срок выполнения и заключения многих сделок. Таковы реалии отечественного бизнеса.
Согласно пояснениям экспертов и руководящих менеджеров нескольких украинских и зарубежных консалтинговых компаний, тот факт, что на рынке нет предложений высококачественной недвижимости, не случаен. Это значит, что самая активная группа покупателей, в число которых входят институциональные инвесторы и ряд фондов, с середины 2007 года не заинтересована в проектах. Рынку нечего предложить. В этом причина, почему инвесторы не вкладывают деньги. Нет вложений ни в коммерческую недвижимость, ни в жилые объекты. Уровень спроса остается низким.
Относительно ряда немногочисленных инвестиционных объектов, которые остаются на рынке, то здесь причиной низкой заинтересованности стал ценовой фактор. Согласно комментариям экспертов, собственники этих объектов запрашивают слишком высокую цену. Да, цены были снижены в свете кризиса. И все же отечественные владельцы недостроенных объектов ставят слишком высокие ценовые требования.
На рынке не стало существенно меньше игроков. Те инвесторы, которые были на рынке до кризиса, не совершили массовый выход. Просто в течение прошлого года они отслеживали уровень ставок капитализации объектов. Данная ставка представляет собой соотношение объема чистых денежных потоков в течение 12 месяцев и стоимости объекта. Размер этой ставки в прошлом году наблюдался в пределах 18-20%. Это давало возможность игрокам инвестиционного рынка рассчитывать на приобретение «стрессовых» активов. Но таких продаж инвесторы так и не дождались. Причин несколько. Во-первых, те объекты, которые предлагались к продаже по такой ставке, не имели инвестиционной привлекательности. Во-вторых, качественные объекты для инвестиций остались по-прежнему дорогими.
На фоне полного провала на рынке в прошлом году более оптимистичные прогнозы относительно числа транзакций заявлены на этот год. Эксперты инвестиционных фондов склонны считать II и III кварталы текущего года «поворотной точкой» в вопросах инвестирования в недвижимость. В частности, к этому моменту ожидается завершение нескольких крупных сделок и передача ряда активов.
Кроме того, не будем забывать, что отечественный рынок недвижимости уже опустился крайне низко. Цены достигли «дна» и стабилизировались. Теперь есть все шансы ожидать рост цен на определенные объекты недвижимости во втором полугодии текущего года. То же касается и размеров арендных ставок для коммерческой недвижимости.
Первых зарубежных инвестиций следует ожидать не раньше второй половины 2010 года. Кроме того, помешать оптимистическим прогнозам могут факторы риска. Экономическая и политическая обстановка в стране неоднозначная. Это также во многом сдерживает инвесторов. Вкладывать в недвижимость в стране, где ситуация может резко измениться, никто особо не хочет. Если политическая и социальная стабильность будет достигнута, инвесторы вновь повернутся лицом к рынку. Пока нет смысла говорить о массовом интересе.
В этом свете есть смысл говорить только о строительстве объектов инфраструктуры, связанных с подготовкой к Евро-2012. Но оживления всего рынка инвестиций в коммерческую и жилую недвижимость в ближайшие два квартала ждать точно нельзя.