Ясно, что рассматривать рынок недвижимости в отрыве от экономической ситуации в стране, ссылаясь исключительно на политическую нестабильность принципиальная ошибка.

Полнейший произвол в экономике и бюджетной сфере самым непосредственным образом ударил по рынку недвижимости. Кратковременные оживления, объясняемые кратковременными «инъекциями» МВФ в целом на отрицательную динамику рынка не повлияли, поскольку никаких системных реформ, так необходимых отрасли, так за весь 2008 год предпринято и не было.
Что бы ни утверждало правительство о кардинальных мерах борьбы с кризисом, какое количество «рождественских» ключей не раздавало, цифры упрямо свидетельствуют о крахе политической и экономической системы. 45% в течение года – таково падение цен на недвижимость в процентном исчислении по Киеву. Киев и киевская область – не исключение. Недвижимость Хмельницка, Ровно, Луцка, Луганска, Крыма и пр. областей Украины переживают аналогичные тенденции. Если проанализировать динамику развития столичного рынка недвижимости за 2009 год, то явственно различимы четыре последовательных этапа. Если привязываться к календарю, то это:

- январь – середина февраля;
- 2 – я половина февраля – март;
- апрель – сентябрь;
- октябрь – декабрь.

С точки зрения произошедших событий такая привязка к календарю объясняется так:

1 – й этап: участники рынка в шоке: с ситуацией, когда ни просмотров, ни даже заявок на рынке не наблюдалось.
2 – й этап: паника, вызванная неконтролированным и стремительным обвалом столичных, да и обще украинских цен. Первое «дно» рынка. Это период, когда малометражную гостинку среднего качества в столице можно было найти по $25 тыс.
3 – й этап: отмечено некоторое оживление рынка и тенденцией незначительного повышения цен на объекты эконом класса.
4 – й этап: количество сделок стабильно сокращается, скидки при совершении сделок растут.

Эксперты аналитического отдела Dom.Ria.ua провели детальную оценку украинского рынка и определили наиболее существенные факторы, определившие цены на недвижимость за 2009 – начало 2010 года. Эти факторы мы предлагаем Вашему вниманию:

- Специфика ментальности киевлян, многие из которых относятся к недвижимости в Киеве, как к одной из приоритетных жизненных ценностей;
- Ожидание банков, не спешащих продавать с молотка залоговые квартиры;
- Резкое падение доверия к банковской системе и нестабильность практически всех доступных валют;
- Специфика рынка украинской недвижимости, состоящая в том, что подавляющее большинство успешных сделок - это, т. н. «сложные сделки», где присутствуют обмен, доплата и т. д.;
- Минимальное количество альтернативных возможностей для инвестирования с целью сохранения;
- Явно выраженные проблемы на рынке «первички» Киева, замораживание большинства из них;
- Миграция населения в крупнейший городской центр страны, коим является Киев и, как следствие, незначительный рост спроса на квартиры в Киеве. По данным аналитического отдела Dom.Ria.ua, около трети покупателей в крупных городах составляют приезжие, а Киев отличается еще и притоком из областных центров. Многие отчаявшиеся найти работу дома, продают квартиры в Хмельницком, Ивано-Франковске, Луцке, Ровно и т. д., недвижимость в регионах, и на деньги от продажи и накопления приобретают жилье в Киеве;
- Жилищная проблема, стоящая перед самими киевлянами.

Очень существенным тот факт, что кризисные явления очень сильно поколебали отношение многих украинцев к инвестициям в объекты недвижимости. Осторожнее народ стал относиться и к ипотеке, чья необъективная политика оценки процентной ставки во многом усугубило течение кризисных процессов в этом секторе экономики. Неподъемные проценты стали непопулярны, а других процентов банки еще долго предложить не смогут.

Кто покупает?

Говорить о том, что спрос на киевские квартиры стал меньше, неверно. Просто еще значительней, чем цены на жилье, упала покупательная способность населения. Но покупать все - же продолжают. Отчасти покупают квартиры те, кто правдами и неправдами сумел выцарапать у банков свой депозит или хотя бы его часть. Покупает немногочисленная часть покупателей, решивших, что для улучшения условий жизни лучшего времени и не найти. Они продают недвижимость, которая у них есть, доплачивают скопленными сбережениями, и таки решают свою проблему. Выигрывают, покупая сегодня и те, кто сумел скопить на свои кровные квадратные метры до кризиса. Теперь их шансы выгодно купить квартиру или даже дом, поменять район на более престижный существенно выросли. Простой пример: однушка в высотке на Левом берегу Днепра осенью 2008 года могла уйти за $180тыс. Сегодня в этом же доме и с той же суммой покупатель может смело отправляться на этаж с 4 – комнатными квартирами и выбирать четырехкомнатное жилье уже в пределах 124 метров! Очень большой процент людей продает свои метры в связи с острой необходимостью рассчитаться с банком, которого проблемы инвесторов интересуют весьма опосредованно. Такие объекты представляют собой «лакомый кусочек» для ищущих свое счастье. Приобретают особо интересные объект и АН, которые по роду деятельности самыми первыми реагируют на колебания рынка.

Надо сказать, что сегодня мнения экспертов по поводу достижения рынком дна существенно отличаются. Но позитивной ситуация на рынке в наступившем 2010 году рынок будет, скорее всего, для покупателей. Начало года сверхъестественной активностью всех участников рынка отмечено не будет. По - прежнему будет иметь место стагнация и вялость. Рассчитывать на банковскую помощь в приобретении жилья не стоит, поскольку около 60 банков уже сегодня выставлены на торги! Но, как ни парадоксально, человеческая природа такова, что активность наблюдается скорее на растущем рынке, чем на падающем. Так что однозначный ответ и руководство к действию или, наоборот - к выжиданию, дать сегодня сложно.